深度研究丨长租公寓分化加剧，业内收购意向明显

随着新型冠状病毒全面爆发，公寓企业承受着巨大的空置及退租压力，企业现金流面临严重考验。克而瑞调研近数据来看，79%企业表示营收较去年同期下降50%以上，规模型企业亏损预估超千万。当前的疫情使公寓行业陷入危机，更依赖于外部的资金支持。

据本周的海外消息，软银已通过愿景基金向自如投资10亿美元，并领投了贝壳找房15亿美元，融资消息的在当下节点被曝光，无疑为长租公寓行业注入了一剂“强心剂”。

长租公寓发展至今，已有不少投资机构入局，截至2019年底，长租公寓行业共获得股权投资超300亿人民币，投资事件近百起。如今机构投资人也在密切关注新型冠状病毒疫情对行业带来的影响。

此外，目前不少投资机构和头部公寓企业蠢蠢欲动，积极通过各类渠道搜集业内信息，收并购意愿明显。疫情结束后，资源将向头部企业汇集，行业集中度进一步提升。

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一、长租公寓融到多少钱？

1. 资金向头部倾斜

2015年，住建部首次提出“租购并举”, 并明确其为住房制度改革的主要方向，长租公寓逐渐步入大众视野，2015年当年投资事件数及金额猛增，2015-2017年，行业热度持续，但自2018年起，暴雷事件频发，行业洗牌加剧，投资情况由“小笔多额”向“单笔大额”转变。

从获融资企业的总部所在城市划分上看，获得股权融资金额较高的企业，总部主要集中于北京和上海，分别达到136.3亿人民币和144亿人民币。基于北京、上海成熟的市场环境及旺盛的租赁需求，企业更易成长及规模扩张。

2. 前期投资轮次减少

从投资轮次来看，天使轮和Pre A/A/A+轮投资事件数整体占比66%，其中2015年占比高达77%，主要是因为行业初期，随着利好政策的出台，各家机构都开始培育初创品牌，试图抢夺先机。

但随着行业格局逐步显现，头部公寓已建立起或规模、或运营、或模式的企业护城河，2019年的早期投资笔数锐减，而蛋壳公寓及魔方生活从大浪淘沙中脱颖而出，率先获得大笔D轮投资。

3. 机构偏好增量潜力大的成长性企业

从投资类型来看，相较于自带整合特性的租房..，投资机构更倾向于培育增量潜力巨大的公寓自营赛道。

自营公寓分为集中式及分散式两类，近年来集中式公寓获投笔数占比56%，金额占比44%，分散式公寓获投笔数占比35%，融资占比高达52%。

究其原因，分散式公寓通过单房拓展，易形成规模效应、获取高估值的同时，也面临不菲的收房成本。附之其低利润率和高折旧率的先天性缺陷，分散式公寓在发展前期更需要大额资金支持。

截至2019年底，获投金额排名前三的公寓品牌分布为分散式公寓自如、蛋壳公寓，及集中式公寓魔方生活。自如管理房源规模已超百万间，稳居行业第一。目前已完成 B轮融资，累计获投七十多亿人民币。除却资金需求，自如引入泛大西洋、华平、红杉、腾旭、融创等多方投资， 也是为其租赁市场全面布局赢取更多合作伙伴。与自如背靠链家不同，蛋壳公寓自成立初期就引入机构投资者，至 2019年10月已完成D轮融资，融资总额近70亿元。美东时间2020年1月17日，蛋壳公寓正式在纳斯达克上市，机构持股占比超70%。魔方生活于早在 2012年就进驻长租公寓市场，积累了大量公寓运营经验，获得资本市场认可，累计融资近50亿，为融资金额最高的集中式长租公寓。

二、谁在投资长租公寓？

2012-2019年参与长租公寓股权投资的机构多达114家，更有不少机构成立专门的长租公寓投资..。透过数百亿的投资资金，我们可以清晰看到哪些机构看好中国住房租赁市场，哪些在持续布局长租公寓行业。

1. 外资广泛布局中国市场

克而瑞统计发现，近年来内外资参投长租公寓的投资笔数占比分别为74%、26%，但外资投资金额可达46%。

以华平投资为例，其总部位于纽约，在全球都有着广泛投资。截至2019年底，华平投资陆续入股了魔方公寓、盛煦地产、自如、V领地、窝趣等长租公寓企业，涉及创业系、中介系、酒店系、地产系多家公寓品牌。具不完全统计，华平投资累计投资金额高达127亿人民币，位列中国长租公寓领域投资机构之最，长租公寓版图构建已现雏形。

除华平投资外，2012年至今，进军中国长租公寓行业的外资金融机构多达30余家，其中包括凯雷资本、IDG资本、红杉资本、GIC等世界一流投资机构。同时，2019年2月，世界长租公寓巨头睿星资本宣布携手荷兰汇盈资产管理公司和MIRA房地产在中国联合设立第一支投资基金，并完成首轮4.5亿美元资金募集，表达了对中国租赁住房市场的十足信心。

2. 险资谨慎关注长租公寓

为进一步支持长租公寓行业发展，2018年5月，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，文件规定，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

险资准入长租市场给行业带来更多资金来源，但从当前落地情况来看，参与有限。截至2019年底，仅有中国平安和中再资本真正进行了长租公寓的相关布局。2018年8月，由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团三方共同打造的长租公寓项目在南京签约，这是中国保险业首单拟通过保险私募基金投资的长租住房项目。“中再资本-协鑫长租公寓项目”总投资额约为80亿元，建成后可以为南京提供超过4000余套绿色智慧新居 。2019年3月，“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划” 成功发行；平安不动产与朗诗旗下青杉资本共同收购改造上海朗诗寓张杨北路店、南京天隆寺地铁站店陆续开业。2019年4月，平安不动产和旭辉领寓达成了合作协议。双方合作范围包括一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等。2019年8月，平安集团表示平安保险资金投资不动产比例只有7.2%，远低于银保监会规定的30%上限 ，正着手与地方政府研究千亿级的保险资金进入到长租公寓、人才保障房等项目。

对于向来保守的险资来说，安全性、收益性以及流动性为主要投资特性，要做到长租公寓与险资的真正匹配，或可将租金等资产证券化后通过二级市场融资，通过险资间接投资。待公寓市场真正成熟后，再探索以直接方式参与长租市场。

三、机构投资态度是否受疫情影响？

随着新型冠状病毒全面爆发，公寓企业承受着巨大的空置及退租压力，企业现金流面临严重考验。

1. 投资机构态度稳定，仍关注赛道长期发展

克而瑞针对投资者的调研数据显示，虽然投资者普遍认为疫情对长租公寓影响较大，但大部分机构对行业仍保持短期波动、中长期看好的态度，预测此次影响将持续到疫情结束后一至三个季度内，对长租公寓标的的收益率预期也会适当调低。

且据本周的海外消息，软银已通过愿景基金向自如投资10亿美元，并领投了贝壳找房15亿美元，融资消息的在当下节点被曝光，无疑为长租公寓行业注入了一剂“强心剂”。

再根据海外上市企业青客及蛋壳公寓的股价波动情况来看，虽然两家企业在上市一周内股价都出现了明显下跌，但国内疫情爆发期间，青客公寓股价呈回升趋势，蛋壳公寓前期股价稳定，2月18日受深圳政法委对其展开租金贷排查消息的影响，股价大幅下跌。

另外，近期海外疫情开始快速蔓延，全球恐慌情绪加剧，美股急剧下跌，但因国内疫情逐步得到控制，两家中国公寓企业的股价波动较小。

2. 金融支持共渡难关

当前大环境下，虽公寓行业举步维艰，但国家在政策及金融层面都给予了公寓企业不少支持，出台了税收，减免、贷款利率下调、债券延期、减租降租等一系列政策，帮助行业共渡难关。

从公寓反馈来看，一方面，部分国企业主已经主动向企业提供减免租金的政策，一些项目得到了相应的免租期和租金支付后置的支持。

但另一方面，虽然政府相关机构出台各类扶持政策，但不少公寓企业与银行沟通关于企业贷款、债权融资等方面的补贴或优惠政策时，银行业务团队表示尚未收到正式优惠政策文，政策落地尚需时日。

3、分化加剧，抄底机会显现

除却外部支持，疫情本身也加剧了行业洗牌，并给予头部公寓企业更多收并购机会。

盈利率低是长租公寓尚未解决的行业问题，在当前消极环境下，更是有大批中小型公寓因现金流断裂而无以维系。此时，头部企业的强运营能力进一步凸显。

一方面，专业系统支撑的“租期管控”在前期避免了淡季空置率的断崖式下滑，从而提高了公寓企业在疫情期间的抗风险能力；另一方面，优秀的管理效率在保证公寓疫情防控措施高效落实的同时，可节省相当比例的人员成本。

疫情虽然残酷，但也是公寓运营的试金石，进一步验证了长租公寓的持续发展需要依靠企业的精细化运营。此次洗牌可让更多优秀的公寓企业脱颖而出，加剧行业分化。

另外，伴随着大量中小公寓的淘汰和整体估值的大滑坡，行业内或将出现抄底机会。目前不少投资机构和头部公寓都蠢蠢欲动，积极通过各类渠道搜集业内信息，收并购意愿明显。疫情结束后，资源将向头部企业汇集，行业集中度进一步提升。

总而言之，虽然疫情使公寓行业陷入危机，但当前国家政策大力扶持、公寓企业积极自救，长期来看，长租公寓仍具有广阔发展空间。

受“租购并举“政策号召和整体市场需求影响，投资机构持续关注长租公寓赛道，资源进一步向头部企业倾斜，行业成熟度将逐步提升。