买二手房真不简单 光交割一项就好多知识点

来源： 盛京宅

从二手房的整个交易过程的来看，物业交割是最后一个环节，但这最后一个环节恰恰又是低最重要的一个环节。如果忽略此环节，将给购买这如后的生活造成巨大的麻烦。因此对于购房者来说在二手房交易的最后一定要把物业交割手续办理清楚。简单来说可以按照以下四步来进行。

1、物业交割钱卖房清空房屋

2、清算所购房屋的水，电，煤气，有线电视，采暖，物业等相关费用，签字备档。

3、买家收回房屋所有钥匙

4、买家与物业公司签订新的物业合同

此外，二手房交易过程中以下几个方面也需要特别注意

1、维修资金结余的清算和名称变更。买卖双方通常都在合同中约定维修基金的结算方法，但有时协议过于笼统，只写“送”或“不送”。实际上，房屋交付时会有例外，即卖方未支付或维维修基金一部分已被使用。由于合同中的约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，而未付部分或不足部分则应由买方支付；买方也可以认为卖方应全额支付维修基金。再移至买方名称。因此，交易双方在签订合同时应指定维修基金的结算金额。

2、房屋销售中经常出现诸如水，电，煤，电话，物业管理费等生活费用的结算程序之类的纠纷。由于双方的疏忽，他们在交房时没有支付日常费用。买方搬进去后，收到上述帐单时，发现卖方欠了很多费用。找卖家核对时，卖家多数情况不会承认。只好由买家自行支付。尽管相对于房价而言，这个数额并不大，但购买者在心理上仍然不平衡。实际上，只要上述款项在交接之日结清，就可以完全避免这种情况。

3、房屋附属设施，设备，装修，赠品用具和家具的验收

一般来说，购房者在交房时会检查并验收以上物品。其中，下水道堵塞和墙漏的问题容易忽略。赠送的家电、家具等要根据合同的约定进行验收。最后在合同中注明数量和品牌，或者拍照后作为合同附件。

4、户口迁出情况

一般会要求在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。

总体而言，二手房的物业交割流程就是：通知业主腾空房子；清点设备；清点费用；有线电视过户；户口迁出；双方签署物业交割确认书；办理物业更名。值得注意的是，物业交割的相关事项其实在签署交易合同的时候就定了，因此在之前就应该充分考虑到物业交割当天的事项，包括腾房时间、交割费用、赠送家具等等。