高盛：如果通胀起来，房地产是对冲手段

根据过去50年间的房地产收益表现，高盛认为通常来说高通胀下的房地产回报较好。

在过去的一个月中，由于民主党获胜的概率上升，市场对通胀风险的关注迅速提高。

根据高盛的研究，民主党一旦获得白宫和国会的控制权，很有可能会实施扩张性的财政政策，这就导致实际通货膨胀率上升。同时结合近期美联储宣布的货币政策框架改革，平均通胀水平的表述意味着美联储将能够承受更高的通胀水平。

高盛的投资策略团队注意到，通胀预期的上升可能导致引领股市上涨的板块将由成长型企业，切换到价值型企业。

在这种情况下，高盛研究团队回顾了历史上房地产资产对冲通胀的能力，发现过去五十年中，美国私人商业房地产的回报与实际通货膨胀率呈正相关。

房地产作为通胀对冲的表现

如下图所示，在美国，1978年至2020年期间的美国私人商业房地产的回报与实际通货膨胀率呈正相关。同期股市收益率和政府债券与通胀水平分别呈现零相关和负相关性。这表示REITs至少存在对冲通胀的能力。

如果通货膨胀率上升会推高房地产资本化的比率，那么房地产回报率和通胀率之间的相关性可能会变为负值。在当前的美国，商业房地产资本化率已经接近历史低位，其中部分原因就是现行利率较低，因此高盛认为当下有通胀上升的潜在风险。

如下图所示，英国在1970年代的高通胀水平就转移给了房屋租金，而在当时，大多数发达国家的房屋租金市场都可以看到类似的现象。G7经济体在1970-2020年期间的通胀率与租金增长之间的β就接近于1.0。

高通胀水平会通过几种不同的渠道来促进房屋租金的增长，其中包括： 通过促进工资增长；推高物业公司成本，从而限制可出租房屋数量；增加自有住房的抵押贷款成本，从而提高出租房的需求。

尽管通胀压力通胀可以传递给房屋租金，但不一定在任何时期都成立。例如在1990年代初期，美国的CPI达到5%，但写字楼租金增长却较低，仅为-3%，其核心原因在于写字楼市场供过于求。

这表明，尽管通胀水平提升通胀与租金增长呈正相关，但通胀并不能完全抵消房地产基本面上的负面影响。

如今，房地产基本面对酒店和二手房市场等部分市场造成影响，而普通公寓似乎承受的压力较少。历史证明，通胀水平的上升在正常市场中可以带动租金的上涨，房地产可以充当部分通胀的对冲工具。

高盛得出的结论是，通胀预期的上升对商业抵押贷款来说肯定是有正面影响的，但其效果很可能只会逐步显现。