为何荷塘镇的步梯楼租金最高？江门万达广场租金仅77元？记者进行追踪报道——什么样的房子租金高？

江门万达广场商业用房租金相对不高，与统计该项目时将室内铺位和五邑老街的室外铺位综合计算有关。

近年来，我市整体房屋租金较为平稳。

上周，本报刊发了《2019年江门市市区房屋租金参考价公布，去年你的房租涨价了吗？》一文，引起了众多读者的热议。有读者认为，部分房屋租金参考价出乎意料之外，值得探讨，如读者周先生看了报道以后，就向记者提出多个疑问：为何位于荷塘镇的步梯楼、位于环市街道的电梯楼租金最高？同属万达旗下，为何新会万达广场的租金远高于江门万达广场？同属中心地段，汇悦大融城的租金大幅超过江门万达广场是什么原因？针对读者这些问题，记者进行了解。

文/图江门日报记者陆沿任

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租房需求旺，租金自然高

根据2019年江门市市区房屋租金参考价（以下简称“参考价”），蓬江区步梯楼租金普遍为20元以下，位于荷塘镇的益丽龙湖花园最高，为30元。电梯楼租金普遍为25元左右，位于环市街道的嘉盛华庭、御峰雅苑最高，均为50元。

为何荷塘镇的步梯楼租金最高？要回答这一问题，不妨先了解房价，因为房价和租金往往成正比。记者通过搜索网页及走访业内人士发现，益丽龙湖花园二手步梯楼的单价均价约8000元，比如一套建筑面积为113.3平方米的带装修房源，开价90万元，折合单价约7944元，反观市区的绝大多数步梯楼项目，比如育德板块的怡福苑、怡兴苑，房源单价均价约6000元。

另外，从租金方面讲，网上没有找到益丽龙湖花园的步梯楼，但可以用该小区的电梯楼租金作为参考。一套建筑面积88平方米的3房房源月租2800元，折合每平方米约32元，所以步梯楼每平方米30元的租金较为可信。

对于益丽龙湖花园步梯楼的租金较高，裕隆基地产丰乐店店长李国沛认为主要有两方面原因：一方面，该小区位置较好，位于荷塘中心广场对面；另一方面，荷塘镇由于外来务工人员较多，租房需求相对较旺，相对稀缺的优质房源租金自然较高。

至于电梯楼方面，记者梳理资料以及走访业内人士时发现，嘉盛华庭二手带装修房源单价均价约11000元，比如一套建筑面积约139平方米的3房电梯楼房源总价约163万元，单价约11700元，而御峰雅苑，二手带装修房源成交单价约11500元。总体来看，价格在老城区算是比较高的。

租金方面，记者查询到嘉盛华庭的一套建筑面积40平方米的房源，月租金仅为600元，折合单价约15元，与公布的50元的参考价相去甚远。对此，裕隆基地产..总监罗清朋指出，具体房源应具体分析，不能以偏概全。嘉盛华庭、御峰雅苑的房源租金不会太低，重要原因在于：前者临近益华广场、五邑大学等，而后者临近摩根国际、蓬江区中西医结合医院（白石正骨医院）等，需求较为旺盛，但优质住宅供应有限。“嘉盛华庭、御峰雅苑的租金大致和市区其他项目持平。”李国沛说。

市住建局相关科室负责人也表示，市房屋租赁服务中心公布的市场参考价基点在2019年第四季调查评估，个别可能有差异，但总体上可反映区域的租金参考。就像同一区域的房地产楼盘价格也存在差别，缘由是开发商品牌、结构户型、物业管理等多因素影响所致，其实租金也类似。

嘉毅地产总经理邓桐燊告诉记者，租金价格的原因主要受以下几方面影响：一是所属地域商业的活跃度；二是所属地域生活配套的成熟度；三是出租房的管理水平（包括室内外环境等）；四是外来人流的密集度等。所以，出租房屋的价格高低，是由以上一个或多个因素决定的。“嘉盛华庭就是一个非常具有参考性和代表性的小区，具备了上述的所有因素，因此租金价格较周边都高。”邓桐燊说。

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商铺公寓体量大，综合体租金难上涨

除了住宅租金外，参考价中比较引人关注的还有公寓租金及商业用房租金。其中，作为城市综合体江门万达广场的价格最为引人注目。作为家喻户晓的大集团，江门万达广场公寓40元的租金并不算高，不但低于丽宫国际酒店公寓的69元，也低于同属中心地段的汇悦大融城、摩根国际等本地公寓项目。有意思的是，同属万达旗下，新会万达广场的商业用房租金为300元，远高于江门万达广场（含五邑老街）的77元，而江门万达广场（含五邑老街）77元的租金，同样远低于汇悦大融城、地王广场、益华广场以及江门奥园广场的租金。

记者调查了解到，江门万达广场公寓一套建筑面积约56平方米的公寓，月租金为2100元；一套建筑面积为35平方米的公寓，月租金为1500元；一套建筑面积为55平方米的公寓，月租金约1900元。由此可见，江门万达广场公寓40元的租金是基本准确的。业内人士周先生表示，江门万达广场公寓的租金较为一般，主要原因在于其产品较为普通，并非性价比更高的loft（一般指复式公寓）设计。更重要的是，周边的汇悦大融城、一克拉等都有公寓出租，且江门万达广场公寓本身体量较大，而需求有限，整体供大于求。放眼今后，随着周边的乐盈里等公寓项目入市、放租，江门万达广场公寓项目的租金上涨空间不大。

商业用房租金方面，记者以市民身份分别咨询了汇悦大融城和江门万达广场，前者的工作人员表示，租金单价为300多元，不同位置租金不同；而后者的工作人员彭小姐则表示，二楼44平方米的铺位租金单价为238元，受疫情影响，可酌情优惠。同时，五邑老街的租金单价为100多元。

罗清朋表示，汇悦大融城因定位准确，业态更接地气，所以人气相对较旺，租金自然水涨船高，相比之下，江门万达广场（含五邑老街）低出许多，除了人气稍差之外，更重要的原因在于，统计该项目时将室内铺位和五邑老街的室外铺位综合计算，拉低了整体租金。“同时，虽然同是万达广场，但新会万达广场的租金较高，既和餐饮等业态比较丰富，聚集了大量人气有关，也和业态较为集中，同时没有室外铺位，所以统计的租金比‘同门师兄’江门万达广场高出不少。”罗清朋说。（注：本文租金单位均为：元/平方米/月）