融资成本暴增97%！旭辉控股集团规模急增净利润率持续下行

在规模快速扩张的同时，旭辉控股集团利润率却持续下滑：2017—2019年度净利润率依次为19.32%、16.80%、16.51%，期间归母净利润率由15.17%渐降至11.75%；债务规模上升导致融资成本暴增，是其利润率下降的元凶之一

《投资时报》研究员 黄凤清

销售额迈进2000亿元阵营的房企又添新成员——旭辉控股（集团）有限公司（下称旭辉控股集团，0884.HK）业绩报告显示，2019年该公司合同销售金额增加32%至2006亿元人民币（下同）。从1000亿元到2000亿元，仅用了两年。

但是，在规模快速扩张的同时，这家房地产公司的利润率却持续下滑：2017—2019年度净利润率依次为19.32%、16.80%、16.51%，期间归母净利润率由15.17%渐降至11.75%。

债务规模上升导致融资成本暴增，是旭辉控股集团利润率下降的重要原因之一。2019年该公司发行多笔债券，年末债务总额同比增长近1/3，同时加权平均债务成本较2018年末上升0.2个百分点，全年融资成本几乎翻倍。

公开资料显示，旭辉控股集团的主营业务是于中国从事房地产开发及房地产投资，开发项目涵盖住宅、商务办公、商业综合体等物业种类。该公司2020年销售目标定为2300亿元，较2019年全年销售额有近15%的增幅。今年1—3月份其累计合同销售金额约224亿元，仅完成年度目标的9.74%。要实现全年销售目标，未来9个月的销售额需达到2076亿元，相当于较去年同期销售额增长约25%。

对此，旭辉控股集团表示，今年一季度公司根据市场变化调整了整体推盘策略，部分开盘后延，新推盘预计4月起逐步恢复，二季度恢复到去年正常水平。据悉，当前该公司项目售楼处的开放率达95%。

净利润率持续下滑

尽管旭辉控股集团的合同销售金额从2017年的1040亿元快速攀升至2019年的2006亿元，在短短两年间几乎实现翻倍，但同期该公司收入仅增长72%左右。2017年—2019年度，其收入增速依次为43.19%、33.13%、29.26%，近两年呈逐年放缓之势。不过，考虑到房地产企业的营业收入较合约销售存在一定的滞后性，销售规模的大幅增长也在一定程度上保证了今后一段时间的营收。

分业务来看，2019年其物业销售、房地产投资、项目管理及其他物业相关服务分别实现收入506.44亿元、5.33亿元、35.89亿元，与2018年相比分别增长29.81%、124.99%、15.14%。其中，物业销售是旭辉控股集团的绝对支柱业务，收入占比达到92.47%。而该业务2019年利润增长率为26.61%，低于其收入增幅。

反映到公司整体利润上，2019年旭辉控股集团年内利润同比增长27.01%，不及公司营收增幅。公司股东权益应占年内利润的增幅更低，只有19%。《投资时报》研究员注意到，该公司2019年年内利润中，公司股东权益应占的比重为71.20%；其余近三成年内利润被非控股权益及永久资本工具拥有人分走，且这一比例在逐年上升。

一直以来，旭辉控股集团将合作作为公司重要发展战略之一，随着合作项目逐步入账及并表项目比例提升，少数股东权益占比亦相应提升。

有分析人士认为，合作模式是一把“双刃剑”，对于权益占比较低的房企，增收不增利的情况尤为明显。最终，旭辉控股集团的利润率在下降。2019年该公司毛利率为30.0%，较2018年下降4.7个百分点。核心净利润率为12.6%，较2018年下降0.5个百分点。根据年内利润、收入进行计算，2017年—2019年其净利润率依次为19.32%、16.80%、16.51%，呈连续下降趋势。归母净利润率（根据公司股东权益应占年内利润与收入计算）亦是如此，过去3年依次为15.17%、12.77%、11.75%。

旭辉控股集团曾多次对外表示“没有利润和回款的销售都是耍流氓”的观点。可实际情况是规模扩张的同时利润率下滑，这与上述观点是否相悖？未来如何改善利润率？

对于上述疑惑，旭辉控股集团对《投资时报》研究员表示，在房地产行业整体面临较大压力的情况下,公司整体利润表现保持稳定，同时回款率提升。未来将采取五项举措来稳定利润率：一是转变管理方式，进一步降低行政费用、财务费用；二是加大对供应链的整合，降低采购成本及建安成本；三是提高多元化拿地能力，除招拍挂拿地外，继续努力开发商业项目等，提升对城市更新改造的能力；四是通过组织变革，提高组织效率和人均效能；五是将以规模为考核重点转变为以利润为考核核心。

旭辉控股集团过去两年利润率连续下滑

数据来源：公司财报

融资成本暴增97.38%

《投资时报》研究员进一步分析发现，旭辉控股集团利润率下降，很大程度上受推广费用、融资成本等多项费用大幅增长所致。

2019年，其..及市场推广开支同比增长50.85%，行政开支同比增长37.09%，融资成本的增幅则达到97.38%。

众所周知，在追求规模时，房地产企业往往会加杠杆。而负债规模的扩张除了带来债务上的风险外，还会令融资成本上升，导致利润被侵蚀。

2019年，旭辉控股集团进行了多笔境外融资，如2019年1月发行4亿美元票息率为7.625%的二年期美元债券、2019年7月发行16亿元人民币票息率为6.70%的两年期人民币债券、2019年11月发行5亿美元票息率为6.45%的四年期美元债券等。同时，其全资附属公司旭辉集团股份有限公司完成了于2016年9月发行的3+2年期合共人民币35亿元的境内公司债券的再融资。

截至2019年末，旭辉控股集团尚未偿还借款总额约为人民币1036.99亿元，同比增长33.18%，包括境内银行贷款476.07亿元、境内公司债券117.52亿元、境外银行贷款174.75亿元、境外优先票据268.65亿元。净负债规模为460.57亿元，同比增长38.53%，净负债率为68.5%。Wind数据显示，自上市以来，旭辉控股集团年末资产负债率持续高于70%。2016年一度突破80%，2019年末为79.17%。

债务规模扩张的同时，该公司过去两年的加权平均债务成本也在渐次上升，2017年—2019年各年末依次为5.2%、5.8%、6.0%。

对此，旭辉控股集团对《投资时报》研究员称，公司债务总额随资产规模、企业规模增长同步增加，净负债率属于同规模房企低位，同时加权平均融资成本也处于行业较低水平。该公司进一步透露，今年以来相继以低于6.0%的利率完成数笔融资，加之行业融资集中度提升和全球流动性宽松，年内融资成本有望下降。

规模、利润、负债，如何平衡三者的关系，期待旭辉控股集团的答案。

旭辉控股集团上市以来资产负债率持续高于70%

数据来源：Wind